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“這個(gè)停車樓可是幫了社區(qū)大忙！”5月18日，南京市秦淮區(qū)秦虹街道崗虹苑社區(qū)居委會(huì)主任顧茜，望著康馨花園邊新落成的立體停車樓，長(zhǎng)舒一口氣?？弟盎▓@、崗虹苑作為早些年建成的安置小區(qū)，未規(guī)劃地下車庫(kù)，約400輛車此前幾乎都停在小區(qū)道路上，部分業(yè)主甚至把車停在了小區(qū)外的市政道路上。如今，這座停車樓能分流兩小區(qū)100輛車，極大緩解了停車壓力。
不過(guò)，對(duì)于投資方南京城建集團(tuán)旗下南京城投智能停車公司來(lái)說(shuō)，這卻是個(gè)“不怎么賺錢的項(xiàng)目”。公司常務(wù)副總經(jīng)理劉紅修坦言，“這里位置較偏，又是保障房小區(qū)配套，收費(fèi)不高，回本還早得很。好在有投資小、收益快的平面停車場(chǎng)回補(bǔ)虧空?！?/p>
2022年8月，秦淮區(qū)通過(guò)特許經(jīng)營(yíng)模式引入南京城投智能停車公司，打包建設(shè)全區(qū)第二批14個(gè)公共停車項(xiàng)目，規(guī)定年化總收益率在5%—6%，目前已建成7個(gè)停車場(chǎng)（樓），康馨花園停車樓便是其中之一。此前，第一批5個(gè)公共停車項(xiàng)目引入北京一家城建投資公司，卻因投資方“挑肥揀瘦”，項(xiàng)目遲遲沒(méi)有上馬。為此，第二批項(xiàng)目改進(jìn)合作模式，采取“肥瘦搭配”方式，嚴(yán)格開(kāi)發(fā)時(shí)序，并配建“防暴利”機(jī)制，規(guī)范投資收益。這背后，是秦淮區(qū)在引入社會(huì)投資建設(shè)公共停車項(xiàng)目上的艱難探索與積極創(chuàng)新。
項(xiàng)目打包開(kāi)發(fā)，
要“吃肉”也要“啃骨頭”
康馨花園和崗虹苑小區(qū)建于上世紀(jì)90年代，未配建地下車庫(kù)，停車難問(wèn)題日益凸顯。經(jīng)實(shí)地調(diào)研，崗虹苑社區(qū)停車項(xiàng)目被納入秦淮區(qū)“特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目庫(kù)”，在康馨花園小區(qū)圍墻外閑置道路建設(shè)停車樓。這條夾在小區(qū)和寧蕪鐵路間、僅七八米寬的道路，車流量小，此前常被居民作為夜間停車場(chǎng)。如今，南京城投智能投資公司貼著鐵路圍墻，建成4層停車樓，設(shè)79個(gè)立體機(jī)械車位和21個(gè)平面自走車位，“巴掌大地方”硬是擠出了100個(gè)車位。雖受鐵路限高和地塊局促限制，車庫(kù)無(wú)法停放SUV，但因車位緊張，很快吸引了五六十輛小型車入駐停放。車位對(duì)外包月300元/輛，兩小區(qū)居民享8折優(yōu)惠。
在秦淮區(qū)，像這樣利用老城邊角地、閑置地建成的停車項(xiàng)目已達(dá)7個(gè)。光華門街道友誼河路新建停車場(chǎng)，曾是堆滿垃圾的窄長(zhǎng)空地，社區(qū)每年清理費(fèi)高達(dá)兩三萬(wàn)元。改造后，這里辟出45個(gè)車位，給居民優(yōu)惠價(jià)180元/月。社區(qū)不但清除了垃圾場(chǎng)，每年還有四五萬(wàn)元實(shí)際收入，周邊居民、企業(yè)皆大歡喜。
鬧市區(qū)、旅游區(qū)的停車場(chǎng)，不僅緩解停車難，收益也頗豐?；⒕崮下妨_廊巷交叉口的平面停車場(chǎng)，收費(fèi)6元/小時(shí)，年收益40多萬(wàn)元；長(zhǎng)樂(lè)東路毗鄰夫子廟，120個(gè)車位也帶來(lái)了豐厚回報(bào)。
“投資停車場(chǎng)，要‘吃肉’也要‘啃骨頭’?！眲⒓t修介紹說(shuō)，從建設(shè)成本看，平面自走停車場(chǎng)車位幾千元就可建成一個(gè)，地面機(jī)械停車樓車位8萬(wàn)—10萬(wàn)元一個(gè)，地下機(jī)械停車庫(kù)車位可達(dá)25萬(wàn)—35萬(wàn)元一個(gè)，打包項(xiàng)目中3類項(xiàng)目都有、都要建。眼下多個(gè)收益好的平面停車場(chǎng)，是為立體停車樓（庫(kù)）建設(shè)積累資金，實(shí)現(xiàn)“以空間換時(shí)間”。公司下一步計(jì)劃開(kāi)建南航附中操場(chǎng)、夫子廟狀元樓酒店門前綠地等多個(gè)地下停車場(chǎng)，這也是招標(biāo)時(shí)的承諾。
政府積極引導(dǎo)，
規(guī)則優(yōu)化破解“挑肥揀瘦”困局
采用特許經(jīng)營(yíng)，將來(lái)錢快、投資省的平面停車和投資大、回報(bào)慢的立體停車項(xiàng)目“肥瘦搭配”打包開(kāi)發(fā)，是政府相關(guān)部門對(duì)停車設(shè)施投資運(yùn)營(yíng)的及時(shí)引導(dǎo)。秦淮區(qū)建設(shè)局副局長(zhǎng)高志軍表示，“城市土地資源稀缺，不同地塊、不同停車項(xiàng)目投資回報(bào)差異大，必須借力市場(chǎng)，制定規(guī)則，合理規(guī)劃各類停車場(chǎng)建設(shè)。”
白鷺洲公園西門立體停車樓，原是70個(gè)車位的公園平面停車場(chǎng)，車位供不應(yīng)求。改造成6層停車樓后，車位擴(kuò)至202個(gè)。5月14日，一個(gè)普通的工作日，記者來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)，看到地面車位基本停滿，立體車庫(kù)也停了近一半。工作人員介紹，雙休節(jié)假日車位更緊張。地處夫子廟，屬南京“一類地區(qū)”，白天停車收費(fèi)3元/15分鐘，夜間1元/小時(shí)，車主停一天近100元，包月1000元。經(jīng)區(qū)建設(shè)局協(xié)調(diào)，周邊小區(qū)居民包月500元。
江寧路25號(hào)立體停車樓同樣由一塊邊角閑置地改造而成，地面兩層全自動(dòng)機(jī)械車庫(kù)可停車208輛，還配有200平方米附屬用房出租。專家預(yù)測(cè)，以夫子廟地區(qū)的停車量和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，地面停車場(chǎng)（樓）可以“躺贏”。這兩處停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)期25年，單個(gè)車位年收入可達(dá)1萬(wàn)—1.5萬(wàn)元，前期投資為8萬(wàn)—10萬(wàn)元，就單個(gè)項(xiàng)目而言，投資收益可謂“流金淌銀”。
同樣是合作項(xiàng)目，位于建鄴路195號(hào)的地下停車場(chǎng)，結(jié)合秦淮河濱河綠地改造，本可解決周邊停車難，卻因成本高、車流量預(yù)期低，遲遲沒(méi)有開(kāi)工。高志軍表示，“當(dāng)企業(yè)行為偏離城市目標(biāo)時(shí)，政府要主動(dòng)調(diào)控?！比缃?，新一批項(xiàng)目嚴(yán)格執(zhí)行“打包開(kāi)發(fā)”，總利潤(rùn)率控制在5%—6%，由建設(shè)局跟蹤審計(jì)，確保項(xiàng)目按時(shí)序推進(jìn)。
政策護(hù)航發(fā)展，
平衡“防暴利”與“可持續(xù)”
南京市玄武區(qū)、建鄴區(qū)也曾引入社會(huì)投資、國(guó)企平臺(tái)開(kāi)發(fā)各類停車項(xiàng)目。2020年，建鄴區(qū)國(guó)資平臺(tái)與北京某基金公司合作失敗，因雙方目標(biāo)不盡一致，國(guó)資平臺(tái)主張優(yōu)先解決停車難題，基金公司期望有較高的投資回報(bào)，最終基金公司主動(dòng)撤資，目前由區(qū)國(guó)資平臺(tái)全資子公司運(yùn)營(yíng)。
秦淮區(qū)、建鄴區(qū)對(duì)停車投資規(guī)則的主動(dòng)調(diào)整，契合國(guó)家有關(guān)政策導(dǎo)向。2023年11月，國(guó)家發(fā)展改革委、財(cái)政部出臺(tái)的《關(guān)于規(guī)范實(shí)施政府和社會(huì)資本合作新機(jī)制的指導(dǎo)意見(jiàn)》中明確，政府和社會(huì)資本合作應(yīng)聚焦使用者付費(fèi)項(xiàng)目，全部采取特許經(jīng)營(yíng)模式，經(jīng)營(yíng)收入能夠覆蓋建設(shè)投資和運(yùn)營(yíng)成本、具備一定投資回報(bào)，不額外新增地方財(cái)政未來(lái)支出責(zé)任。
城市停車具有經(jīng)營(yíng)屬性，可以納入政府和社會(huì)資本合作范疇。我省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省發(fā)展改革委等9個(gè)部門2024年底聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推動(dòng)中心城區(qū)重點(diǎn)區(qū)域停車綜合治理的若干政策措施》，支持采取和社會(huì)資本合作等模式，多元化投資停車設(shè)施建設(shè)運(yùn)營(yíng)，合理利用橋下空間、閑置地塊、公園綠地、廣場(chǎng)、公交車站等，“見(jiàn)縫插針”建設(shè)立體停車樓、地下停車庫(kù)。
社會(huì)投資建設(shè)公共停車場(chǎng)，并不增加財(cái)政支出責(zé)任，為何還要出臺(tái)“防暴利機(jī)制”？高志軍解釋，“停車場(chǎng)（庫(kù)）是基礎(chǔ)設(shè)施，更是民生項(xiàng)目，均衡布局、為民惠民是第一位，投資方可以獲得合理回報(bào)，但不能因?yàn)橹鹄绊懥送＼嚥季?、民生福祉?！?/p>
為實(shí)現(xiàn)“防暴利”與“可持續(xù)”，秦淮區(qū)將特許經(jīng)營(yíng)期限從25年延長(zhǎng)至28年，用收益好的項(xiàng)目“補(bǔ)虧”，還允許停車項(xiàng)目配建一定比例便民設(shè)施出租經(jīng)營(yíng)。為彌補(bǔ)停車建設(shè)成本，南京規(guī)定新建公共停車設(shè)施泊位數(shù)達(dá)到100個(gè)（含）以上的，允許配建不超過(guò)20%的商業(yè)面積。劉紅修透露，擬建的狀元樓門前綠地廣場(chǎng)和玄武門廣場(chǎng)地下停車場(chǎng)，將利用人流量大的優(yōu)勢(shì)，精心設(shè)計(jì)網(wǎng)紅商業(yè)設(shè)施。
“除了場(chǎng)內(nèi)挖潛，停車項(xiàng)目可持續(xù)運(yùn)營(yíng)還需要好的外部環(huán)境?！眲⒓t修認(rèn)為，無(wú)論是鬧市區(qū)還是城鄉(xiāng)接合部，道路違停對(duì)停車運(yùn)營(yíng)都是損害。在新街口、夫子廟地區(qū)，停車一天要100多元，違停一次處罰50元；在河西油坊橋地區(qū)、平良大街等處的城市道路違停成災(zāi)，新建停車場(chǎng)包月100元也“吃不飽”?！巴＼図?xiàng)目有合理回報(bào)才能可持續(xù)運(yùn)營(yíng)，除了資源調(diào)配、政策傾斜，有關(guān)部門還要抓好停車治理，給停車投資營(yíng)造良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境?！眲⒓t修說(shuō)。
新華日?qǐng)?bào)·交匯點(diǎn)記者 顧巍鐘 通訊員 周勉
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