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終究，骨灰級老盤也沒躲得過「第四代住宅」的“誘惑”。誰能想到，拿地12年了，還能趕上第四代住宅的潮流。
城北邁皋橋板塊的金浦御龍灣項目因規(guī)劃調(diào)整引發(fā)市場關(guān)注，該項目對I分區(qū)4棟住宅樓進行優(yōu)化，試圖從傳統(tǒng)住宅過渡到第四代住宅。
NO.1 |壹
拿地12年，城北老盤調(diào)整規(guī)劃
變身“第四代住宅”？
近期，南京規(guī)劃局發(fā)布了NO.2012G01地塊南京金浦御龍灣I區(qū)規(guī)劃許可變更批前公示，顯示：為進一步提升居住品質(zhì)，現(xiàn)對住宅6#、8#、9#、10#樓進行優(yōu)化調(diào)整，主要涉及陽臺、飄窗和單體建筑南側(cè)投影線的調(diào)整。
8#樓標準層平面布局優(yōu)化 （6#、9#、10#樓參照調(diào)整)，主要涉及如下調(diào)整︰
1、邊戶偶數(shù)層在臥室南側(cè)增設(shè)露臺；邊戶奇數(shù)層在陽臺增設(shè)露臺。
2、中間戶偶數(shù)層臥室南側(cè)增設(shè)露臺，兩戶設(shè)墻體分隔，奇數(shù)層不變。
3、邊戶奇數(shù)層南側(cè)飄窗開洞寬度減小250mm，位置向陽臺方向平移150mm，飄窗形狀由斜交于外墻改為垂直于外墻。
8#樓立面優(yōu)化(6#、9#、10#樓參照調(diào)整)，主要涉及如下調(diào)整：
1、邊戶偶數(shù)層在臥室南側(cè)增設(shè)露臺;邊戶奇數(shù)層在陽臺增設(shè)露臺;邊戶奇數(shù)層南側(cè)飄窗開洞寬度減小250mm，位置向陽臺方向平移 150mm，飄窗形狀由斜交于外墻改為垂直于外墻2、中間戶偶數(shù)層臥室南側(cè)增設(shè)露臺，兩戶設(shè)墻體分隔，奇數(shù)層不變8#樓立面優(yōu)化(6#、9#、10#樓參照調(diào)整)，主要涉及如下調(diào)整：1、邊戶偶數(shù)層在臥室南側(cè)增設(shè)露臺;邊戶奇數(shù)層在陽臺增設(shè)露臺;邊戶奇數(shù)層南側(cè)飄窗開洞寬度減小 250mm，位置向陽臺方向平移150mm，飄窗形狀由斜交于外墻改為垂直于外墻。
而從效果圖上來看，可以看出明顯的增加了露臺，這不是妥妥的四代住宅了嗎？
值得一提的是，項目的拿地時間是在2012年，距今已過去12年。而I分區(qū)則是在2020年12月，項目取得建筑工程規(guī)劃許可證（建字第 320113202050110號)。
NO.2 |壹
爆改規(guī)劃，實則產(chǎn)權(quán)縮水
能否再續(xù)熱銷？
關(guān)于這家骨灰級的老盤金浦御龍灣居然改成了四代住宅，大家充滿疑惑：
1、項目還有房可售？
2、老盤為何爆改成四代住宅？
是的，這個盤分幾期，前面兩期已經(jīng)賣完，還有一期沒賣完，并且這一期賣的比較平。
據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，2022年開始，項目幾次開盤推出新房源，但整體去化一般，就最近一次來看，2024年10月份推出104套房源，至今僅僅成交25套。
尤其還記得，項目2019年5月開盤的時候，中簽率低至11.8%，超1000人參與搖號。如今，在新盤、四代住宅接連出現(xiàn)的今天，金浦御龍灣幾年前的規(guī)劃明顯跟不上了。但是，增加了露臺就能變得好賣了？也不見的。
1、項目硬傷：產(chǎn)權(quán)縮水12年。項目2012年拿地，盡管規(guī)劃變更，但產(chǎn)權(quán)沒有變化，買房人買房即產(chǎn)權(quán)縮水。
2、規(guī)劃落后：雖然增加了露臺，但是整體規(guī)劃還是比較落后的，此前在售房源戶型中規(guī)中矩，也不存在橫廳，優(yōu)質(zhì)的園林和大氣的門頭等等，甚至前期房源均為毛坯交付，這在精裝的今天來看，已經(jīng)很少了。
且項目還存在部分樓棟帶底商等問題。
3、價格也缺乏優(yōu)勢。項目各區(qū)二手房成交單價在2.3萬-3.2萬/㎡之間，而項目新房表單價格還在3.1萬/㎡出頭。
盡管面臨諸多挑戰(zhàn)，金浦御龍灣也有其優(yōu)勢。比如地處老城，周邊配套成熟；產(chǎn)品類型豐富，涵蓋洋房、多層和高層等。
寫在最后
金浦御龍灣項目的調(diào)整引發(fā)了市場關(guān)注，雖然有臨時抱佛腳之嫌，但也表明開發(fā)商在市場變化下積極尋求突破。畢竟市場中住宅更新迭代很多輪了，房企再不需求一點突破，恐怕除了大幅降價，很難殺出重圍。
努力一點點總比什么都不做的好。
實習：盛廷玉
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