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房產(chǎn)被查封，無法過戶，不能直接買賣。在執(zhí)行程序中，通過法拍，時(shí)間較長，且存在流拍風(fēng)險(xiǎn)……如何盡快處置房產(chǎn)償還債務(wù)，促進(jìn)糾紛化解、助力金融“活水”流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)？
12月6日，經(jīng)宿遷經(jīng)開區(qū)法院聯(lián)動(dòng)市不動(dòng)產(chǎn)登記中心、興業(yè)銀行宿遷分行提供化解方案，獲批房貸的買受人朱女士拿到了過戶后的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。這是宿遷市法院探索被執(zhí)行人自行處置的首例“帶封過戶”案件。
在執(zhí)行申請(qǐng)執(zhí)行人高某陽與被執(zhí)行人高某、戚某某民間借貸糾紛一案過程中，執(zhí)行法官調(diào)查發(fā)現(xiàn)，被執(zhí)行人涉及多起案件，名下房屋已被多次查封。
經(jīng)初步計(jì)算，被執(zhí)行人總債務(wù)已超過房產(chǎn)價(jià)值，房產(chǎn)處置后不能覆蓋全部債權(quán)。若采用傳統(tǒng)拍賣方式，時(shí)間較長，差距更大。被執(zhí)行人高某、戚某某希望法院同意其自行處置房產(chǎn)，以便化解債務(wù)。
宿遷經(jīng)開區(qū)法院認(rèn)為，在執(zhí)行程序中，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)等標(biāo)的額較大或情況復(fù)雜的財(cái)產(chǎn)，被執(zhí)行人申請(qǐng)自行處置的，法院在可控制相應(yīng)變價(jià)款，征得申請(qǐng)人同意或能夠滿足執(zhí)行債權(quán)額度的情況下，可以允許被執(zhí)行人在一定期限內(nèi)、以合理的價(jià)格自行處置財(cái)產(chǎn)。《最高人民法院關(guān)于進(jìn)一步完善執(zhí)行權(quán)制約機(jī)制、加強(qiáng)執(zhí)行監(jiān)督的意見》第17條也明確提出要探索建立被執(zhí)行人自行處置機(jī)制。
10月31日，在法院主持下，債權(quán)人高某陽、王某銀、王某筱等人與被執(zhí)行人高某、戚某某對(duì)涉案房產(chǎn)達(dá)成自行處置初步方案。并在法院準(zhǔn)許與監(jiān)督下，被執(zhí)行人委托房產(chǎn)中介尋找買家。可是意向買受人表示一時(shí)間拿不出這么多錢，需要抵押房屋申請(qǐng)銀行貸款，同時(shí)擔(dān)心“查封房”的過戶問題。
為積極促成案涉房產(chǎn)的自行處置，宿遷經(jīng)開區(qū)法院允許買受人以申請(qǐng)銀行貸款的方式購買案涉房產(chǎn)，并積極協(xié)調(diào)銀行，最大限度實(shí)現(xiàn)處置財(cái)產(chǎn)價(jià)值。同時(shí)，為打消買受人的過戶顧慮，經(jīng)法院協(xié)調(diào)，市不動(dòng)產(chǎn)登記中心同意，在不解除案涉房產(chǎn)查封的情況下，由法院出具成交過戶裁定，買賣雙方先行辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，待過戶和抵押均完成后，法院再解除案涉房產(chǎn)的查封。
11月23日，買受人朱女士與被執(zhí)行人高某、戚某某簽訂案涉房產(chǎn)買賣合同，交易金額為165萬元，首付款先行支付，剩余款項(xiàng)由朱女士申請(qǐng)按揭貸款支付，稅費(fèi)各自負(fù)擔(dān)。后法院依法凍結(jié)被執(zhí)行人戚某某銀行賬戶，作為本次自行處置的指定賬戶。
11月28日，朱女士按合同約定將首付款交到法院指定的賬戶，并以涉案房屋作為抵押向銀行申請(qǐng)130萬元按揭貸款。經(jīng)法院協(xié)調(diào)，興業(yè)銀行宿遷分行同意在查封狀態(tài)下審批貸款，后該筆貸款審核通過。
12月6日，案涉房產(chǎn)“帶封過戶”成功，抵押也已完成，當(dāng)日下午，銀行將130萬元按揭貸款發(fā)放至法院指定賬戶。朱女士買到了自己心儀的房屋，被執(zhí)行人化解了更多的債務(wù)。
宿遷經(jīng)開區(qū)法院探索推出不動(dòng)產(chǎn)“帶封過戶”新模式，實(shí)現(xiàn)了查封不動(dòng)產(chǎn)的自行處置過戶，全程未增加額外環(huán)節(jié)，以“更快捷、零成本、零負(fù)擔(dān)”的方式，最大限度地保障了各方利益。
與此同時(shí)，用實(shí)際行動(dòng)回應(yīng)群眾司法需求，通過部門聯(lián)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)帶封不動(dòng)產(chǎn)融資，解決買受人資金不足問題，以“帶封過戶”的方式，規(guī)避買受人購買風(fēng)險(xiǎn)，提高資產(chǎn)處置效率，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。
來源：經(jīng)開區(qū)法院
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