交匯點訊 南京市中級人民法院8日公布,全市兩級法院共審結(jié)涉物業(yè)糾紛案件 49687件,一審審結(jié)案件調(diào)撤率達(dá) 61.34%,其中,大多由業(yè)主拒不繳納物業(yè)費引發(fā)。涉物業(yè)糾紛的普遍特征是標(biāo)的小、法律關(guān)系較為簡單,一旦成訟后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間對立情緒嚴(yán)重,矛盾難以調(diào)和。
從案件的訴訟主體看,涉物業(yè)糾紛案件仍以物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為原告主張權(quán)利為主,但業(yè)主或業(yè)主委員會作為原告起訴的案件也逐漸增多,起訴主體逐漸呈現(xiàn)多樣化態(tài)勢。此外,涉物業(yè)糾紛案件主體從單一的業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛,向業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)糾紛以及其他類型糾紛發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計,近三年全市轄區(qū)內(nèi)基層法院受理的案件中,物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為原告的涉物業(yè)糾紛案件 44206 件,業(yè)主作為原告的涉物業(yè)糾紛案件3748件,業(yè)主委員會作為原告的涉物業(yè)糾紛案件195件。業(yè)主作為原告的涉物業(yè)糾紛案件798件,占當(dāng)年收案量的4.50%,業(yè)主委員會作為原告的涉物業(yè)糾紛案件71件,占當(dāng)年收案量的0.40%;2022年7月1日至2023年6月30日,業(yè)主作為原告的涉物業(yè)糾紛案件 1512件,占當(dāng)年收案量的 7.95%,業(yè)主委員會作為原告的涉物業(yè)糾紛案件64件,占當(dāng)年收案量的 0.34%;2023年7月1日至2024年6月30日,業(yè)主作為原告的涉物業(yè)糾紛案件1438件,占當(dāng)年收案量的11.93%,業(yè)主委員會作為原告的60件,占當(dāng)年收案量的 0.50%。
從案件爭議類型看,物業(yè)服務(wù)企業(yè)為追索物業(yè)服務(wù)費、公攤水電費、車位管理費與業(yè)主或物業(yè)使用人發(fā)生糾紛的情況相對較多,該類糾紛案件占 90%以上。此類糾紛的主要特點為業(yè)主提出物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)存在瑕疵,并以此進行抗辯,拒絕繳納物業(yè)費。除此之外,還存在物業(yè)移交接管糾紛、業(yè)主使用和維護物業(yè)糾紛、業(yè)主自治管理相關(guān)糾紛、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)人身財產(chǎn)損害賠償以及公共配套設(shè)施權(quán)屬糾紛等多種類型的案件。各類糾紛所呈現(xiàn)出的共同特點是糾紛爭議標(biāo)的大多較小、部分群體性糾紛對抗激烈、基層一線成為化解糾紛主力。
此類糾紛與人民群眾日常生活息息相關(guān),社會關(guān)注度高,如處理不當(dāng),極易引發(fā)輿情。涉物業(yè)糾紛多發(fā),已成為基層社會治理中不可忽視的問題。究其原因,既有物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身存在的問題,也與業(yè)主法律意識不強、維權(quán)方式不當(dāng),業(yè)主委員會協(xié)調(diào)功能欠缺等因素相關(guān)。南京中院分析認(rèn)為,四大原因?qū)е挛飿I(yè)糾紛高發(fā)頻發(fā)。
“后遺癥”難消:開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)責(zé)不清。因前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般由開發(fā)商選聘,甚至雙方存在某種關(guān)聯(lián)關(guān)系,導(dǎo)致部分業(yè)主誤認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商是一體關(guān)系。加之部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接驗收時未盡職責(zé),驗收不嚴(yán)格,移交不完整,使得業(yè)主面臨開發(fā)商建設(shè)遺留的質(zhì)量問題時,轉(zhuǎn)而向物業(yè)服務(wù)企業(yè)主張權(quán)利。在物業(yè)服務(wù)企業(yè)對開發(fā)商建設(shè)“后遺癥”無法快速有效協(xié)調(diào)處理的情況下,業(yè)主便以不交物業(yè)費的方式對抗物業(yè)服務(wù)企業(yè),從而引發(fā)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾。
“滿意度”不高:物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量有待提升。近年來,隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展,南京市轄區(qū)內(nèi)新交付小區(qū)的數(shù)量逐年增多,物業(yè)服務(wù)企業(yè)的市場需求增加。城市居民數(shù)量增多的同時,伴隨經(jīng)濟條件的改善,居民對居住環(huán)境的品質(zhì)要求也進一步提高。但實際情況是,一方面存量房逐漸衰舊,需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供更高品質(zhì)服務(wù)以回應(yīng)業(yè)主需求;另一方面,市場需求刺激下物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展過快,企業(yè)良莠不齊。部分企業(yè)盲目追求經(jīng)營利潤,服務(wù)業(yè)主理念缺失,服務(wù)能力水平不夠,專業(yè)能力素質(zhì)跟不上企業(yè)發(fā)展、跟不上業(yè)主的居住需求,致使業(yè)主對物業(yè)服務(wù)滿意度不高。
“交費難”突出:業(yè)主維護自身權(quán)益方式還需改進。由于部分業(yè)主法律意識存在欠缺,且物業(yè)服務(wù)合同對物業(yè)服務(wù)企業(yè)義務(wù)的約定高度概括且格式化,業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)服務(wù)權(quán)利義務(wù)邊界的認(rèn)識存在較大差距。部分業(yè)主認(rèn)為,既然已經(jīng)交納了物業(yè)服務(wù)費,居住過程中出現(xiàn)的任何問題物業(yè)服務(wù)企業(yè)均應(yīng)負(fù)責(zé),并經(jīng)常以不交費的方式進行對抗。但實際上,部分問題不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任范圍。例如房屋質(zhì)量問題、業(yè)主間相鄰權(quán)糾紛等。
此外,部分業(yè)主有償接受物業(yè)服務(wù)的觀念淡薄,對定期交納物業(yè)服務(wù)費持消極態(tài)度,甚至以不需要物業(yè)服務(wù)、別人未交物業(yè)費等理由拒交。
“自治權(quán)”脫節(jié):業(yè)主自治組織協(xié)調(diào)功能發(fā)揮不夠。業(yè)主大會和業(yè)主委員會代表全體業(yè)主行使權(quán)利,業(yè)主委員會作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的紐帶,承擔(dān)著業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的溝通與協(xié)調(diào)工作,既可對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行監(jiān)督,確保服務(wù)質(zhì)量;亦可督促業(yè)主按時交納物業(yè)費,對無正當(dāng)理由不及時交納物業(yè)費的業(yè)主進行勸導(dǎo)。但現(xiàn)實生活中,部分小區(qū)業(yè)主委員會的成立面臨諸多阻力,有的小區(qū)長年未能成立業(yè)委會,導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間缺乏有效的溝通方式。
究其原因,一是小區(qū)業(yè)主參與意識不強,缺乏對業(yè)主委員會職能作用的了解,對成立業(yè)主委員會積極性不高;二是在成立過程中,業(yè)主推選成員意見不一,爭議較大,難以推進;三是部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)出于對其既得利益的維護,對成立業(yè)主委員會不積極或設(shè)置障礙,造成業(yè)主委員會成立難。
有的小區(qū)即使成立了業(yè)主委員會,也功能缺失、流于形式,形同虛設(shè)。部分業(yè)委會成員忙于本職工作,無暇顧及業(yè)主委員會的工作,在矛盾糾紛發(fā)生時,消極對待、推諉不辦;部分業(yè)委會委員自身能力不足,在調(diào)解矛盾糾紛時無法發(fā)揮有效作用,業(yè)主認(rèn)可度較低。
新華日報·交匯點記者 顧敏