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一頓操作猛如虎。金陵月華和桃園金茂府開盤后迅速上傳了成交數(shù)據(jù)，撕開了南京豪宅開盤成績(jī)的遮羞布。
桃園金茂府幾乎給出了上半年南京樓市的最囂張成績(jī)單：48小時(shí)成交超95%。?首開桃園金茂府：
開盤當(dāng)天去化：100%！
48小時(shí)網(wǎng)房成交率：95%！
另一家河西頂豪金陵月華，由綠城和華發(fā)聯(lián)手打造，備案價(jià)格7.56萬(wàn)元/㎡，總價(jià)1300萬(wàn)元起，開盤后迅速網(wǎng)簽成交，一舉拿下南京1300萬(wàn)級(jí)+成交金額、成交套數(shù)、成交面積“三冠王”。
金陵月華：首開當(dāng)天去化：75%，二次開盤去化：93%！整體10天時(shí)間，整體120+套認(rèn)購(gòu)，80套成交，網(wǎng)房成交率：超50%。?創(chuàng)2024年南京開盤單盤銷售金額新高！
網(wǎng)簽成交之迅速，粉碎了一些房企“成交數(shù)據(jù)上傳有延遲” 的理由。 因?yàn)?，真正賣得好的產(chǎn)品，不存在數(shù)據(jù)有延遲。
幾家歡喜幾家愁。被啪啪打臉的，有如位于河西南的偉星長(zhǎng)江之歌，燕子磯的高科江悅堂。一直有“賣爆了”的聲音， 但，最終現(xiàn)實(shí)卻敗給了官方數(shù)據(jù)：
據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示：（截止7月15日數(shù)據(jù)）
高科江悅堂：首開56套房，40多天才成交3套！
偉星長(zhǎng)江之歌：首開86套房，7個(gè)月成交了12套！
NO.1 |壹
南京多在售盤去化冷清！
高科：跌下神壇？
2022年7月，燕子磯G34地塊被高科拍得，成交總價(jià)160000萬(wàn)元，樓面地價(jià)17349元/㎡，案名定為：高科江悅堂。項(xiàng)目規(guī)劃了共22幢4-5層低密度產(chǎn)品，打造建面約215、255、260、320㎡，直到今年5月份，才領(lǐng)取了首批56套房源，成品房銷許均價(jià)51253元/㎡，部分房源單價(jià)超過(guò)6萬(wàn)/㎡。
項(xiàng)目開盤后沒(méi)多久，就向大家宣布：首次開盤賣爆，熱銷3.9億。
可惜的是，一個(gè)多月之后的今天，查看網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：首開的56套房，仍然才成交3套！
低密住宅，卻吸引不了買房人？
按理說(shuō)，容積率為1.06，也是不錯(cuò)的地塊了，但事實(shí)是，高科埋頭研究了近兩年的時(shí)間，產(chǎn)品卻并未得到市場(chǎng)的認(rèn)可。為何？顯然定位、產(chǎn)品、售價(jià)都值得商榷，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)：
1、項(xiàng)目地處燕子磯，這個(gè)地方南京土著怕是都不想去
燕子磯，對(duì)于剛需剛改來(lái)說(shuō)，都是不錯(cuò)的選擇，即便是改善，仁恒也賣得不錯(cuò)。
而江悅堂1000萬(wàn)以上，表單里面最貴一套接近3000萬(wàn)，但就這個(gè)區(qū)位來(lái)說(shuō)，這個(gè)價(jià)格就有點(diǎn)格格不入了，商業(yè)學(xué)校配套不足，這樣一看，仁恒的底躍更有性價(jià)比。
2、產(chǎn)品不甚走心、無(wú)會(huì)所，非科技系統(tǒng)
沒(méi)有會(huì)所，會(huì)所如今已經(jīng)是頂豪的必備了，連一些改善盤也配備了會(huì)所，而高科江悅堂這種千萬(wàn)級(jí)別甚至三千萬(wàn)級(jí)別的住宅卻沒(méi)有，很難想象未來(lái)業(yè)主的社區(qū)內(nèi)部也沒(méi)有健身房、泳池等，尊崇感非常低了。
非科技住宅，無(wú)疑又減分了；
精裝審美也不在線，就不描述了，大家自己看吧。
而這種審美水平，由來(lái)已久。例如2022年5月，紫東核心區(qū)的紫星榮院交付，其實(shí)時(shí)間離現(xiàn)在也并不是很遙遠(yuǎn)，但你看到的產(chǎn)品是這樣的：
豬肝色的大門！一進(jìn)門看到的裝修風(fēng)格，仿佛穿越到了10年前。
幾乎不需要與同時(shí)期的其他樓盤對(duì)比，就這個(gè)風(fēng)格，在2022年的南京新房市場(chǎng)，已經(jīng)幾乎不存在了。
高科紫星堂，也僅成交3套
事實(shí)上，現(xiàn)在的高科已經(jīng)不是以前高科，高科的神話已經(jīng)不復(fù)存在。
不止高科江悅堂，位于仙林的高科紫星堂，去年12月領(lǐng)取銷許開盤，到如今也有半年多了，整體開了55套房源，同樣也就成交了3套。
堯化門的紫堯星院：2023年2月份開盤兩棟樓之后，206套房，迄今約17個(gè)月了僅僅才成交了20套；并且，至今無(wú)加推。
可以看出來(lái)，高科的這些樓盤都存在一個(gè)共性，僅加推過(guò)一次之后就無(wú)消息了，成交數(shù)據(jù)都是星星點(diǎn)點(diǎn)。曾經(jīng)雄霸一方的高科，客戶已經(jīng)不買單了？
高科走下神壇？世間再無(wú)“東高科”之說(shuō)
的確是這樣。
回到高科江悅堂，至今轉(zhuǎn)不了成交的原因種種，但歸結(jié)到最后，就是買房人還沒(méi)有簽約。
但在南京這座城市中，不乏吸引力更強(qiáng)的競(jìng)品項(xiàng)目。例如，金基瞻月府便以其無(wú)可挑剔的產(chǎn)品力脫穎而出，不到一年內(nèi)5次開盤，成為眾多購(gòu)房者心中的優(yōu)選。
或許可以說(shuō)，高科似乎過(guò)于沉浸于自我構(gòu)建的舊世界，忽視了市場(chǎng)風(fēng)向的瞬息萬(wàn)變、消費(fèi)者偏好的微妙調(diào)整以及未來(lái)趨勢(shì)的前瞻洞察。這種“閉門造車”的做法，不僅使得其產(chǎn)品難以與市場(chǎng)需求同頻共振，更在裝修設(shè)計(jì)等方面顯得與時(shí)代脫節(jié)，難以滿足消費(fèi)者日益增長(zhǎng)的品質(zhì)與審美需求。
曾經(jīng)，南京有一批只買高科房的“高科粉”，但今天，那種狂熱，也被高科和時(shí)代共同消弭了。
高科，走下神壇。
NO.2 |貳
偉星：不到小黑屋，
不知道真正的最低價(jià)？
再說(shuō)到偉星長(zhǎng)江之歌，小紅書上置業(yè)顧問(wèn)一句：賣爆了，每周大概幾十套成交。評(píng)論下面，引來(lái)買房人的一致質(zhì)疑。
偉星的置業(yè)顧問(wèn)迷之自信，也不是第一次了。Z小姐每日一刷網(wǎng)房數(shù)據(jù)，就是每周看不到十幾套的成交?。。。≒S：再去看這條小紅書，已經(jīng)被刪除了）
2023年3月，偉星長(zhǎng)江之歌拿地，2023年12月開盤，首開86套房。給大家看一下最新的數(shù)據(jù)，7個(gè)月成交了12套！不容易，破10套了。
偉星的低價(jià)竟然要去小黑屋？
偉星近期可以說(shuō)是“火”了，火在哪呢？據(jù)說(shuō)談到的價(jià)格還要在小黑屋簽保密協(xié)議！
偉星長(zhǎng)江之歌銷許均價(jià)約75557元/㎡，最貴單價(jià)8.1萬(wàn)元/㎡，因?yàn)榇饲按笮?chǎng)樓盤的兌現(xiàn)力不高、偉星本身在南京的品牌認(rèn)可度較低等原因，開售的并不是很好，很長(zhǎng)一段時(shí)間，成交僅有個(gè)位數(shù)。
然而，這樣的狀態(tài)也讓其動(dòng)起了“歪心思”，據(jù)網(wǎng)友透露，去偉星長(zhǎng)江之歌買房，在客戶價(jià)格談不攏的情況下，還會(huì)給算低價(jià)，但要求客戶“小黑屋”簽訂保密協(xié)議，不能對(duì)任何人說(shuō)。
據(jù)說(shuō)，現(xiàn)在25萬(wàn)全民，表單開始9折了？
保密協(xié)議的低價(jià)+近期公開工法樣板間，又增加了幾套成交的。但是，這一共12套成交的客戶當(dāng)中，每個(gè)人的成交價(jià)格都是不透明的。By the way，首開幾套成交的客戶，會(huì)不會(huì)哭。
偉星譽(yù)璟府接連維權(quán)
同一時(shí)間，大校場(chǎng)的偉星譽(yù)璟府也因?yàn)閮r(jià)格不透明在維權(quán)。
偉星譽(yù)璟府：去買房的人都不知道最低價(jià)是多少！“找到營(yíng)銷總監(jiān)才能給底價(jià)？網(wǎng)友表示不知道這個(gè)樓盤姓偉姓崔還是姓粗。買房人區(qū)別對(duì)待，前期買貴了的可以去WQ了?！边@個(gè)炸裂的內(nèi)容，去搜一下便知道，太燒腦了。
而項(xiàng)目品質(zhì)也遭到老業(yè)主的維權(quán)，這個(gè)科技系統(tǒng)“高端”住宅，不僅沒(méi)有使用系統(tǒng)窗（科技房需要保溫節(jié)能），甚至使用的是“小作坊加工的粗劣玻璃框”，“玻璃是劣質(zhì)的”同時(shí)出現(xiàn)了“游泳池漏水”，“會(huì)所使用的不是墻磚，是復(fù)合板釘上去的”。（引自小紅書業(yè)主評(píng)論）
此前Z小姐的一篇文章：偉星譽(yù)璟府的瓜，爆了！在小紅書上火了，但文章內(nèi)容說(shuō)的還不全面，后面還有業(yè)主補(bǔ)充，感興趣可以看一下。
前兩天經(jīng)過(guò)，看到那個(gè)大門，依然是那樣，看樣子也不可能改了。
積極擴(kuò)張的背后以降價(jià)、被維權(quán)為代價(jià)
做紐扣起家的偉星，雖然1992年就開始涉足房地產(chǎn)，但主要在臺(tái)州、蕪湖等三四線城市活動(dòng)。2020以后，才開始進(jìn)入南京，杭州，武漢這些大城市。
近年來(lái)，偉星地產(chǎn)在土地市場(chǎng)積極擴(kuò)張，這一戰(zhàn)略也伴隨著日益加劇的資金壓力。盡管雄心勃勃，但市場(chǎng)銷售表現(xiàn)卻屢遭挫折，尤其是在合肥、武漢、杭州及南京等關(guān)鍵市場(chǎng)，多個(gè)項(xiàng)目未能達(dá)到預(yù)期銷售成績(jī)。
面對(duì)資金回籠的緊迫需求，偉星地產(chǎn)不得不采取降價(jià)促銷策略以刺激市場(chǎng)反應(yīng)。然而，這一舉措雖能短期內(nèi)緩解資金壓力，卻也觸動(dòng)了前期購(gòu)房者的敏感神經(jīng)，引發(fā)了多起維權(quán)事件，除了南京，諸多地方都有案例。
頻繁出現(xiàn)的降價(jià)維權(quán)風(fēng)波，對(duì)房企品牌的殺傷力非常大，尤其旗下豪宅產(chǎn)品。
寫在最后：
市場(chǎng)是試金石，真正的頂級(jí)豪宅經(jīng)得起官方成交數(shù)據(jù)的推敲。
單純依賴缺乏創(chuàng)新的研發(fā)策略、閉門造車式的生產(chǎn)模式，或是表面上標(biāo)榜高端，實(shí)則頻繁降價(jià)促銷的做法，無(wú)疑難以贏得精明購(gòu)房者的青睞與信賴。
在這個(gè)信息透明、消費(fèi)者日益理性的時(shí)代，購(gòu)房者對(duì)于房產(chǎn)的選擇不再盲目，他們深諳品質(zhì)與價(jià)值的真諦，因此，唯有那些真正注重產(chǎn)品創(chuàng)新與品質(zhì)提升，以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，并堅(jiān)持合理定價(jià)策略的項(xiàng)目，才能贏得市場(chǎng)的認(rèn)可與追捧。
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