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鼓樓樹人本部學(xué)區(qū)，學(xué)區(qū)中的王炸！上個(gè)月剛剛對(duì)外釋放要開盤消息的恒盛金陵灣，這次終于要開了。
不過，比恒盛金陵灣開盤還要王炸的消息是它的價(jià)格。
據(jù)Z小姐得到的最新消息，項(xiàng)目預(yù)計(jì)最快本周末或下周初拿到銷許，價(jià)格預(yù)計(jì)毛坯均價(jià)51800元/㎡，首付4成起，預(yù)計(jì)驗(yàn)資260萬。開盤當(dāng)天認(rèn)購(gòu)房源交定金100萬，驗(yàn)資銀行包括招商、浦發(fā)、興業(yè)銀行。
2013年恒盛金陵灣首開時(shí)，毛坯均價(jià)僅有2.49萬元/㎡，2021年11月推出的新組團(tuán)毛坯均價(jià)也不過才4.38萬元/㎡。
2013年項(xiàng)目首開均價(jià)由此來看，本批次房源跟上一批相比上漲約8000元/㎡。
NO.1 |壹
本次將推出的是金陵灣新河村組團(tuán)中的14號(hào)樓，11層，共計(jì)66套房源（人才14套，無房20套），一梯兩戶。
新河村組團(tuán)一共規(guī)劃了4棟住宅（12、13、14、15號(hào)樓）和一棟5層的商業(yè)綜合體。2021年11月份，12、13棟優(yōu)先對(duì)人才進(jìn)行定向供應(yīng)，已經(jīng)推出。當(dāng)時(shí)，戶型建面約156㎡和180㎡，毛坯均價(jià)43800元/㎡，首付5成。至此，剩余兩棟住宅樓，14號(hào)樓為其中1棟。
本次14號(hào)樓的戶型面積約132、156、181㎡三個(gè)戶型，全部為4房設(shè)計(jì)，每個(gè)戶型22套，得房率約85%。毛坯交付，預(yù)計(jì)2025年12月31日前拿房。
本批次房源不是對(duì)人才定向，而是按照正常市場(chǎng)規(guī)則，有14套人才，20套無房，僅有32套房對(duì)普通客戶。
工地現(xiàn)在狀態(tài)正在開賣的14號(hào)樓，正如火如荼的施工當(dāng)中。
工地圍擋上的建設(shè)公司寫的是江蘇富源廣建設(shè)發(fā)展有限公司，而金陵灣的開發(fā)房企依然是此前的恒盛江旭(南京)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
NO.2 |貳
話說回來，如果毛坯均價(jià)51800元/㎡，這個(gè)價(jià)格市場(chǎng)是否會(huì)買賬呢？
Z小姐此前詢問過附近的中介門店，有中介告訴我，現(xiàn)在樹人學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格現(xiàn)在基本回到2018年的水平。
“2021年那個(gè)時(shí)候確實(shí)一年漲價(jià)100萬是正常的，現(xiàn)在是降價(jià)，一套房降價(jià)50-80萬也很正常，此前房子520萬不賣的現(xiàn)在480萬是賣不掉。但是，小戶型特別是單室套浮動(dòng)不會(huì)太大，比如新河一村38㎡單室套總價(jià)319萬或者只能減少到317萬，單價(jià)還是8萬多，兩室套如果價(jià)格不是很高也有人買”。
查看近期恒盛金陵灣成交的二手房，據(jù)鏈家網(wǎng)顯示，10月份成交了兩套房源，兩套約100㎡的兩室，成交單價(jià)是4.7萬-4.8萬/㎡。
再往前看成交的幾套兩室套戶型，單價(jià)在5萬多-6萬多。
單室套的價(jià)格要稍微高一些，總價(jià)約430-450幾萬，單價(jià)算下來最高超7.3萬元/㎡。
而與本次加推面積相仿的大面積戶型單價(jià)卻比較低了。今年9月份的時(shí)候，一套136㎡的戶型總價(jià)698萬，單價(jià)僅5.12萬元/㎡。
據(jù)中介表示，這種戶型，現(xiàn)在買家肯拿出來的基本在680萬左右，這其中還包括了業(yè)主的裝修，這樣算下來，單價(jià)也僅僅不到5萬元/㎡。加上學(xué)區(qū)房年底有可能要繼續(xù)下行的行情，以及明年不確定的行情，這樣以來，恒盛金陵灣這批房源的倒掛優(yōu)勢(shì)不再。
NO.3 |叁
當(dāng)然，買房人對(duì)恒盛金陵灣的質(zhì)疑還不止如此。
1、因?yàn)榇饲坝羞^幾次停工，這次買房能如愿拿房么？
恒盛金陵灣新組團(tuán)此前還沒開賣的時(shí)候，就稀稀疏疏的出現(xiàn)停工的消息。到2021年年底，新組團(tuán)兩棟樓定向人才供應(yīng)，推完盤之后，2022年6月份又被深陷“停工”疑云。
房子2025年年底拿房，如果再次停工或者說不能如期拿房，對(duì)于某些趕著趟的家長(zhǎng)來說，確實(shí)是一個(gè)比較煩惱的事情。
2、產(chǎn)權(quán)縮水。金陵灣的拿地時(shí)間是2007年，距離今天已經(jīng)過去了16年。加上恒盛金陵灣新組團(tuán)的交付時(shí)間要在2025年年底，等到購(gòu)房者拿到房，土地年限已過去17年了。
從2021年到2023年，漲價(jià)8000元/㎡，放在現(xiàn)在的市場(chǎng)里，還是蠻震撼的。
但即使是這樣，有可能還是會(huì)搖號(hào)，畢竟只有66套房源，除去人才和無房，普通只有32套。果然，學(xué)區(qū)還是硬通貨啊。
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