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近年來，南通市崇川區(qū)針對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的突出矛盾和問題，深入踐行以人民為中心的發(fā)展思想，探索建立物業(yè)服務(wù)社模式，走出了一條順應(yīng)居民需求、符合基層實(shí)際、具有推廣意義的改革新路。
現(xiàn)行物業(yè)管理存在的問題及原因
綜觀國內(nèi)物業(yè)管理存在的問題，大都集中在物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、業(yè)主自治組織作用發(fā)揮等領(lǐng)域。問題背后存在諸多原因，但深層次原因在于現(xiàn)行物業(yè)管理制度未能充分有效保障業(yè)主權(quán)益，而成為物業(yè)公司向業(yè)主索取利潤的平臺(tái)。
從物業(yè)公司選聘看，業(yè)主參與決策難落實(shí)?，F(xiàn)行物管條例規(guī)定，“建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容”。業(yè)主簽訂購房合同時(shí)沒有議價(jià)權(quán)，只能被動(dòng)接受合同條款；后期更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，重新選聘難度很大。
從物業(yè)合同執(zhí)行看，業(yè)主購買的服務(wù)難確保。物業(yè)公司作為營利性企業(yè)，多數(shù)以利潤最大化為目標(biāo)追求，導(dǎo)致小區(qū)物業(yè)管理陷入服務(wù)質(zhì)量下降、進(jìn)而居民滿意度繳費(fèi)率下降、而后服務(wù)質(zhì)量持續(xù)下降的惡性循環(huán)，直至物業(yè)公司撤離。
從物業(yè)管理運(yùn)行看，業(yè)主開展自治難落實(shí)。由于缺乏激勵(lì)約束機(jī)制，業(yè)主、業(yè)主代表、業(yè)委會(huì)成員行使自治權(quán)利的意愿不強(qiáng)；有些別有用心的人伙同物業(yè)服務(wù)企業(yè)謀取私利、侵害業(yè)主權(quán)益，削弱業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的約束力。
南通物業(yè)管理模式的有益探索
針對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的主要問題及原因，崇川區(qū)把滿足人民對(duì)美好生活的向往作為改革物業(yè)管理制度的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，堅(jiān)持以人為本、黨建引領(lǐng)，按照“區(qū)級(jí)指導(dǎo)、街道統(tǒng)籌、社區(qū)負(fù)責(zé)、業(yè)主監(jiān)督”的思路，積極探索實(shí)施社區(qū)物業(yè)服務(wù)社模式。
物業(yè)服務(wù)社的組織架構(gòu)。物業(yè)服務(wù)社由社區(qū)居委會(huì)主辦，明確為民辦非營利性社會(huì)組織，設(shè)理事長1名、副理事長1—3名、理事若干名。理事長由社區(qū)黨組織書記擔(dān)任，副理事長從社區(qū)公共服務(wù)中心主任、社區(qū)衛(wèi)生專干、社區(qū)民警、城管隊(duì)員中產(chǎn)生。物業(yè)服務(wù)社下設(shè)若干小組，分別負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理、公共事務(wù)服務(wù)、鄰里矛盾協(xié)調(diào)、志愿服務(wù)開展、經(jīng)費(fèi)收支管理等工作。
物業(yè)服務(wù)社的運(yùn)作機(jī)制。物業(yè)服務(wù)社在理事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下實(shí)體化運(yùn)行，接受小區(qū)業(yè)委會(huì)或物管會(huì)委托，提供全部或部分物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)社建立人員選聘、工作考評(píng)、財(cái)務(wù)公開等制度，由專職、兼職、外包和志愿者4類人員構(gòu)成：專職人員，主要包括職業(yè)經(jīng)理人、保安、保潔等，采取公開招聘、返聘本地退休人員等方式招募；兼職人員，主要是理事會(huì)的成員，由社區(qū)干部、民警、城管下沉人員等構(gòu)成；外包人員，主要是水電維修、管網(wǎng)疏通、綠化管養(yǎng)、電梯維保等，購買專業(yè)公司服務(wù)；志愿者，則是發(fā)動(dòng)小區(qū)居民開展志愿服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)社的資金保障。物業(yè)服務(wù)社經(jīng)費(fèi)堅(jiān)持“以支定收、收支平衡”，來源主要包括業(yè)主繳費(fèi)、資產(chǎn)經(jīng)營收益、政府補(bǔ)貼等3個(gè)方面。城南新村社區(qū)物業(yè)服務(wù)社服務(wù)的段家壩小園小區(qū)是改造后的老舊小區(qū)，營業(yè)用房、停車位等資產(chǎn)經(jīng)營年收益達(dá)20.14萬元，均滿足基本物業(yè)服務(wù)支出。物業(yè)管理費(fèi)每年由專業(yè)機(jī)構(gòu)審計(jì)并在社區(qū)公示，受社區(qū)和居民監(jiān)督。
物業(yè)服務(wù)社模式試點(diǎn)一年多來，運(yùn)行總體良好，促進(jìn)了物業(yè)服務(wù)與群眾工作的有機(jī)結(jié)合。物業(yè)服務(wù)社將經(jīng)費(fèi)全部用于提供物業(yè)服務(wù)，始終與居民同心同向。金鑫苑小區(qū)的物業(yè)費(fèi)從0.5元/平方米/月漲到0.6元/平方米/月，物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)率不降反增，從不足30%提高至98%。促進(jìn)了公共服務(wù)與資源統(tǒng)籌的有機(jī)結(jié)合。物業(yè)服務(wù)社有效借助政府、市場(chǎng)、社會(huì)等各方力量，為居民爭取更多利好。段家壩小園小區(qū)結(jié)合老舊小區(qū)改造，合法合規(guī)再造商業(yè)店面房、年房租16萬元，增設(shè)54個(gè)停車位、年租金3.9萬元，大大減輕居民物業(yè)費(fèi)負(fù)擔(dān)。今年上半年，金鑫苑小區(qū)對(duì)外來車輛進(jìn)行臨時(shí)停車收費(fèi)的公共收益共計(jì)22014.84元，由290戶已繳清物業(yè)費(fèi)的業(yè)主平均分配，每戶約75元。促進(jìn)了黨建引領(lǐng)與基層治理的有機(jī)結(jié)合。物業(yè)服務(wù)社由社區(qū)主辦，將治理觸角延伸到小區(qū)，有力推進(jìn)了共建共治共享。特別是居民小區(qū)違章建筑得到遏制，實(shí)行物業(yè)服務(wù)社試點(diǎn)的小區(qū)居民普遍比較滿意。
改革物業(yè)管理制度的對(duì)策建議
物業(yè)管理制度改革必須放到我國現(xiàn)代化建設(shè)的大局中考量，建議就崇川區(qū)物業(yè)服務(wù)社模式進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn)，同時(shí)對(duì)相關(guān)法規(guī)政策進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，為系統(tǒng)推進(jìn)物業(yè)管理制度改革打好基礎(chǔ)。
有序擴(kuò)大改革試點(diǎn)。不同于物業(yè)公司長期以來依存于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的土壤生存發(fā)展，物業(yè)服務(wù)社的建立運(yùn)營離不開政府引導(dǎo)和社會(huì)參與，與居民的綜合素質(zhì)和生活追求也密不可分。建議有代表性地選擇不同城市、不同社區(qū)、不同小區(qū)開展試點(diǎn)，逐步完善運(yùn)行模式。
修改物業(yè)管理?xiàng)l例。《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十七條作為授權(quán)性而非強(qiáng)制性規(guī)則，容易導(dǎo)致此類住宅小區(qū)的管理主體長期缺失。建議利用物業(yè)管理?xiàng)l例修訂契機(jī)，明確規(guī)定沒有成立業(yè)主大會(huì)的住宅小區(qū)，直接由街道組織成立物業(yè)管理委員會(huì)，代行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但目前小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)較大比重是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的下屬機(jī)構(gòu)或子公司。建議由街道通過招投標(biāo)的方式，為轄區(qū)住宅小區(qū)選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
轉(zhuǎn)變基層治理職能。建議利用城市社區(qū)居民委員會(huì)組織法修訂契機(jī)，對(duì)居委會(huì)工作職能進(jìn)行優(yōu)化，把參與物業(yè)管理明確列為社區(qū)的基本職能；同時(shí)加強(qiáng)政策指導(dǎo)，完善考核機(jī)制，推動(dòng)社區(qū)把工作重心、更多精力放到直接服務(wù)居民群眾上。
研究制定配套政策。物業(yè)管理處于基層一線，在法律法規(guī)外還需要配套政策支持。建議梳理收集不同主體在物業(yè)服務(wù)上能夠發(fā)揮的作用以及存在的問題，分門別類研究制定人員配置、資金保障、資源集聚等方面的配套政策。比如，可以用好黨的組織資源，引導(dǎo)廣大黨員干部下沉到所居住小區(qū)參與自治服務(wù)，并約束相關(guān)人員帶頭遵守社會(huì)公德和業(yè)主公約。
強(qiáng)化基層組織建設(shè)。物業(yè)管理要有強(qiáng)而有力的基層組織作為機(jī)構(gòu)保障，還要有團(tuán)結(jié)務(wù)實(shí)的領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)作為領(lǐng)導(dǎo)保障。建議推廣物業(yè)服務(wù)社“理事長—理事—服務(wù)小組”的工作架構(gòu)，最廣泛地凝聚社區(qū)各方工作力量，共同做好基層物業(yè)管理工作。進(jìn)一步配優(yōu)配強(qiáng)社區(qū)書記、主任等領(lǐng)導(dǎo)力量，更好發(fā)揮黨組織在社區(qū)治理中的領(lǐng)導(dǎo)作用，要在辦好一件件老百姓操心事、煩心事中提升群眾獲得感、幸福感、安全感。
徐惠民 黃欽（作者分別為省政府參事，中共南通市委原書記；省政府參事，中共無錫市委原書記）
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